Contratto preliminare di compravendita nelle mani del curatore

Il contratto preliminare è il contratto con cui le parti si obbligano, l’una nei confronti dell’altra, a concludere entro il termine pattuito un futuro contratto (il contratto definitivo), del quale predeterminano il contenuto essenziale. Pertanto, nel caso di una compravendita, ad esempio, mentre il definitivo è un contratto ad effetti reali che trasferisce per effetto dell’accordo delle parti la proprietà su un bene, il preliminare (cosiddetto compromesso) è un contratto ad effetti meramente obbligatori, che ha il solo effetto di vincolare le parti a stipulare il corrispondente contratto definitivo.

Il Codice civile disciplina il contratto in oggetto sotto diversi profili, prevedendo in particolare che, in caso di inadempimento di una delle parti, l’altra parte possa rivolgersi al giudice e ottenere, se il preliminare non lo esclude, l’esecuzione forzata dell’obbligazione di contrattare. Il giudice emetterà una sentenza che produce gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c.).

Per quanto riguarda, poi, più specificatamente la disciplina fallimentare, l’art. 72, comma 1 e 3, del RD 267/42 prevede che, sopraggiunto il fallimento, l’esecuzione del contratto rimanga sospesa fino a quando il curatore sceglie se subentrare, con l’autorizzazione del comitato dei creditori, nel contratto preliminare in luogo del fallito, assumendo tutti i relativi obblighi compreso quello della stipulazione del definitivo, o se sciogliersi dal medesimo, evitando invece la stipulazione del definitivo.

Sul tema è intervenuta recentemente la Corte di Cassazione, con la sentenza 2 dicembre 2011 n. 25876. Nel caso di specie, veniva richiesta al curatore di un fallimento la stipulazione del contratto definitivo di compravendita di un appartamento, di proprietà del promittente venditore dichiarato fallito prima della stipula del definitivo, da parte dei promissari acquirenti (immessi nel possesso dell’immobile). Il curatore, pur avendo manifestato e comunicato ai promissari acquirenti, in un primo momento, la volontà di dare esecuzione al contratto, aveva successivamente rifiutato di addivenire alla conclusione del definitivo, optando per la risoluzione del contratto preliminare.

La domanda dei promissari acquirenti, rigettata in primo e secondo grado, è stata accolta invece dalla Cassazione nella sentenza in commento sulla base dei seguenti principi.

Con il fallimento del promittente venditore – ha precisato la Cassazione – il promissario acquirente può pretendere la stipulazione del contratto traslativo della proprietà solo se il curatore, con apposita dichiarazione e previa autorizzazione del comitato dei creditori (art. 35 del RD 267/42), abbia esercitato, nel senso dell’esecuzione del preliminare, la facoltà di scelta. Tale dichiarazione configura un atto di natura negoziale e recettizia.

Inoltre, l’esercizio da parte del curatore della facoltà di scelta tra lo scioglimento o il subingresso nel contratto preliminare di vendita pendente può anche essere tacito, ovvero espresso per fatti concludenti. Si tratta di una prerogativa discrezionale del curatore, che non necessita di atti formali e prescinde dall’autorizzazione del giudice delegato (cfr. Cass. 3 settembre 2010 n. 19035).

Premesso quanto sopra, la Cassazione ha chiarito che la manifestazione da parte del curatore della volontà di subentrare nel contratto fa venire meno la facoltà di scioglimento, con la conseguenza che il promissario acquirente potrà pretendere l’esecuzione del contratto da parte della curatela.
Da tali principi, invece, si è discostata la Corte d’Appello – ha concluso la Cassazione – ritenendo possibile lo scioglimento dal contratto nonostante la facoltà di scelta espressa per la stipulazione del definitivo. La Cassazione ha, quindi, cassato la sentenza impugnata, rinviando la causa per un nuovo esame alla Corte d’Appello (in diversa composizione) sotto il profilo, in particolare, della fondatezza della domanda ex art. 2932 c.c. (esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto), prescindendo però dallo scioglimento di cui all’art. 72 del RD 267/42, avvenuto dopo il subentro del curatore nel contratto.